Fitness Park vient de lever 280 millions d’euros auprès de Carlyle et débarque en Espagne avec 22 clubs. Sur Bricks, une opportunité à 9% permet de financer ce déploiement, avec des garanties solides et un modèle déjà rentable en France. J’ai décortiqué les 5M€ de cette levée pour savoir si ça vaut vraiment le coup d’investir.
Pour aller à l’essentiel
Une opportunité à 9% sur Bricks qui finance l’expansion de Fitness Park en Espagne. La marque vient de lever 280M€ auprès de Carlyle et prévoit 22 clubs. J’ai épluché les 6,1M€ de budget, la rentabilité à 27% sur 3 ans et les garanties. Voici ce que j’en pense vraiment.
Prêt à investir dans Fitness Park Espagne ?
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Le deal en 30 secondes
(extensible à 60 mois)
sur 3 ans
Notation B+
en Espagne
️ Surface : 1 128 m²
Nantissement 100%
Séquestre 12 mois
Pour qui ce projet est-il fait (et pas fait) ?
✅ C’est pour toi si :
- Tu cherches à démarrer sur Bricks avec un projet structuré
- Tu veux un rendement à 9% avec des garanties solides
- Tu crois au secteur du fitness (résilient en crise)
- Tu acceptes un horizon 3-5 ans sans liquidité
- Tu veux diversifier hors de l’immobilier pur
- Tu as au moins 1 000 € à placer (10 obligations × 100 €)
- Tu comprends les risques liés au crowdfunding immobilier
❌ Passe ton chemin si :
- Tu veux du court terme (<24 mois)
- Tu cherches du rendement à 2 chiffres (12%+)
- Tu n’as aucune tolérance au risque (préfère un livret A)
- Tu veux une liquidité rapide (Bricks = marché secondaire limité)
- Tu as besoin de cet argent dans les 3 prochaines années
- Tu ne comprends pas les mécanismes du crowdfunding
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Pourquoi ce projet sort du lot
Fitness Park : la machine à cash du fitness européen
En mai 2025, Fitness Park a décroché un financement colossal de 280 millions d’euros auprès de Carlyle, le géant américain du private equity. Ce n’est pas tous les jours qu’un fonds de cette envergure met la main au portefeuille pour une enseigne européenne.
Les chiffres qui impressionnent :
- 350 clubs actuellement (France, Espagne, Portugal, Maroc)
- 1,3 million d’adhérents
- Objectif : 600+ clubs d’ici 2028 (doubler le réseau)
- Modèle : 75% en franchise (scalable et peu capitalistique)
- Taux de pénétration fitness Europe : 12% (vs 24% aux US) = potentiel énorme
L’Espagne, le nouveau terrain de jeu
Fitness Park ne débarque pas en Espagne les mains dans les poches :
- ✅ 7 baux commerciaux déjà signés dans différents centres commerciaux
- ✅ 22 zones stratégiques sécurisées auprès de la Master Franchise espagnole
- ✅ 10 ouvertures prévues dès 2026
- ✅ Marché espagnol porteur avec une demande croissante
Décryptage financier : les 6,1M€ à la loupe
Répartition du budget (transparence totale)
Les projections qui comptent
Chiffre d’affaires prévisionnel (club Écija) :
- CA annuel : 2 500 000 €
- Marge nette : 1 000 000 € (40% !)
- Coût intérêts Bricks : 425 000 €/an
- Marge après intérêts : 575 000 €
Mon calcul de sécurité
- ✅ Couverture des loyers : 10/10
- ✅ Prix au m² vs marché : cohérent
- ✅ Pas de sur-endettement bancaire : 0€ de dette parallèle
- ✅ Capacité de remboursement : largement confortable
Le projet génère assez de cash pour payer les intérêts 2,35 fois. C’est une marge de sécurité confortable.
Les porteurs de projet : qui sont Nicolas & Sébastien ?
Nicolas Roson – Le serial entrepreneur
Track record impressionnant :
- VISTALID : vendu plusieurs dizaines de millions d’euros (200+ employés)
- Pilocap : revendu plusieurs dizaines de millions
- 4 restaurants Bistrot Régent : cédés avec succès
- Développe actuellement « Paaates » (chef étoilé Simone Zanoni)
- Expertise franchise à l’échelle nationale
Sébastien Zablocki – L’expert opérationnel
- Ex-directeur Bouygues Construction + Vinci Immobilier
- Propriétaire d’un Fitness Park en France (1 800 m²)
- Point mort atteint en 2 mois (!)
- Maîtrise totale : construction, conformité, gestion de chantier
- Ingénieur de formation
Écija : l’emplacement qui change tout
Localisation stratégique
Le premier club sera implanté au Centro Comercial y de Ocio N-4, au cœur d’Écija en Andalousie.
Points forts de l’emplacement :
- Centre commercial avec hypermarché + cinéma + restaurants = trafic quotidien garanti
- ️ Axe Madrid–Cadix (A-4) = flux autoroutier massif
- Entre Séville et Cordoue = bassin de population jeune et actif
- ️ Ville dynamique : « Cité du Soleil » avec croissance démographique
- ️ Parking vaste et gratuit
- ️ Visibilité : façade principale du centre
Les chiffres du local
- Surface : 1 128,75 m² (standard Fitness Park validé)
- Concurrence premium : quasi-inexistante sur la zone
- Equipements : Technogym haut de gamme, studio bike, cross training
- Aménagements high-tech : hydromassage, stations water refill connectées
Les garanties (ou comment dormir tranquille)
Séquestre de fonds
12 mois d’intérêts conservés en séquestre = 425 000 €
Si problème de trésorerie → les paiements continuent automatiquement pendant 1 an. C’est un matelas de sécurité qui laisse le temps de réagir.
Nantissement de titre (100%)
La garantie la plus solide du projet :
- Prêteurs = propriétaires « fantômes » de 100% des parts de Limitless Partners SL
- En cas de défaut → activation immédiate sans passer par un tribunal
- Constaté par acte notarié espagnol (escritura pública)
- Inscrit au Libro Registro de Socios de la société
Clause anti-cession
L’emprunteur s’interdit, sans autorisation écrite de Bricks :
- ❌ De céder l’actif, le fonds de commerce, le matériel ou le contrat de franchise
- ❌ D’hypothéquer, gager ou nantir les actifs déjà affectés en garantie
- ❌ De contracter une dette nouvelle garantie par ces actifs
- ❌ De souscrire un financement bancaire affectant l’exploitation
Toute violation = remboursement anticipé intégral des prêts.
Exception : Les cessions d’actifs restant dans le périmètre patrimonial des actionnaires actuels sont autorisées (pas de changement de contrôle).
Assurances obligatoires
Pendant toute la durée du prêt :
- ✅ Assurance multirisque professionnelle (local + installations)
- ✅ Assurance bris de machines (matériel TechnoGym)
- ✅ Assurance vol, incendie, dégâts des eaux
- ✅ Assurance responsabilité civile d’exploitation
- ✅ Assurance perte d’exploitation
⚖️ Mon analyse SWOT express
✅ FORCES
1. Marque validée
Fitness Park = leader français avec 350 clubs, 1,3M d’adhérents, modèle économique éprouvé.
2. Timing parfait
Juste après la levée Carlyle de 280M€. Le momentum est là.
3. Porteurs solides
Nicolas Roson : serial entrepreneur à succès (VISTALID, Pilocap).
Sébastien Zablocki : club rentable en 2 mois, expert construction.
4. Modèle rentable
Marges à 40% déjà prouvées en France. EBITDA supérieur à la moyenne du secteur.
5. Garanties béton
Nantissement 100% + séquestre 12 mois + clause anti-cession stricte.
6. Apport conséquent
1,1M€ d’apport (18% du budget) = engagement fort des porteurs.
⚠️ POINTS DE VIGILANCE
1. Dépendance au premier club
Écija doit réussir pour valider le modèle espagnol et débloquer les 21 autres ouvertures.
2. Coût initial élevé
2,77M€ pour un seul club sur un budget total de 5M€. C’est un gros morceau.
3. Marché local à prouver
Concurrence faible mais demande à confirmer. Écija n’est pas Madrid.
4. Durée longue
36-60 mois sans remboursement progressif du capital (intérêts mensuels uniquement).
5. Risque d’exécution
Construction, permis, délais… Les imprévus existent toujours dans l’immobilier commercial.
Comparaison Bricks : où se situe Fitness Park ?
✍️ Mon verdict d’expert (et ce que je ferais)
Les 3 raisons pour lesquelles j’investirais
1. Le momentum Carlyle
280M€ injectés = validation institutionnelle du modèle. Les gros poissons ont fait leur due diligence avant nous.
2. Les porteurs
Sébastien a déjà un club rentable en 2 mois, Nicolas a un CV de serial winner. Ce ne sont pas des novices.
3. Le couple rendement/garanties
9% + nantissement 100% + séquestre 12 mois, c’est équilibré. On n’est ni sur du trop beau pour être vrai, ni sur du fonds euros.
Le seul point qui me ferait hésiter
Le pari espagnol : le modèle français va-t-il se répliquer à l’identique ? Écija est un test grandeur nature. Si ça marche, on est sur un home run. Si ça patine, les 21 autres clubs peuvent être retardés.
Ma recommandation
Si j’avais 10 000 € à placer sur Bricks aujourd’hui, j’en mettrais 3 000 € sur ce projet.
Pourquoi 30% et pas 100% ? Parce que la diversification reste la règle n°1. Mais clairement, Fitness Park Espagne fait partie des meilleurs deals actuels sur la plateforme.
Le timing
- Phase de levée : jusqu’à 5M€ (500 000 obligations × 10 €)
- Ouverture Écija : prévue en 2026
- Premiers intérêts : versés mensuellement dès la mise à disposition des fonds
- Remboursement capital : in fine à 36 mois (ou 60 mois si prorogation)
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❓ FAQ express (les questions qu’on me pose)
Conclusion : mon avis final sans filtre
L’investissement participatif, c’est comme le trading : on ne met jamais tous ses œufs dans le même panier. Fitness Park est un bon œuf. Mais garde-en d’autres sous le coude.
Ce que j’aime :
- ✅ La marque est solide (280M€ de Carlyle, ça ne ment pas)
- ✅ Les porteurs ont du track record (clubs rentables en 2 mois)
- ✅ Les garanties sont au niveau (nantissement 100%)
- ✅ Le rendement est cohérent avec le risque (9% bien calibré)
Ce qui me fait rester vigilant :
- ⚠️ Le pari espagnol n’est pas encore validé
- ⚠️ Le premier club concentre une grosse partie du budget (2,77M€)
- ⚠️ La durée est longue (3-5 ans sans capital)
Si tu débutes sur Bricks et que tu cherches un projet « sérieux » pour te lancer, Fitness Park Espagne est un excellent point d’entrée. Le projet est lisible, la marque est connue, les chiffres sont transparents.
Mais ne mets pas toute ta trésorerie dessus. Diversifie. Investis uniquement l’argent que tu peux bloquer 3-5 ans. Et surtout, lis la note d’opération en entier avant de cliquer sur « investir ».
Arnaud Doguet
Expert Finance & Investissement
Nouvelle Epargne
Disclaimer légal
Cet article est une analyse personnelle et ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement comporte des risques de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investissez uniquement des montants que vous pouvez vous permettre de perdre. Lisez attentivement la note d’opération avant tout investissement.
