Avantages et Inconvénients – La SCPI

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Quels sont les avantages et les inconvénients de l'investissement en SCPI | Nouvelle Épargne

Le placement Pierre Papier ou plus communément appelé SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, fait de plus en plus partie des investissements préférés des Français.
Placement immobilier locatif à long terme, la SCPI est un investissement intéressant pour diversifier ses placements. Fort de plusieurs points positifs et négatifs, nous verrons dans cet article les avantages et les inconvénients de ce plan d’épargne.

 


Les avantages de l’investissement en SCPI

 

1 | Accessible à tous les portefeuilles

Ouvrir un portefeuille de SCPI est avantageux car il est en effet accessible à tous; Quand on investit dans  » la pierre papier » – Dans un contrat qui propose des SCPI – le minimum obligatoire investi se compose de quelques parts et se situe entre 500 € et 1 000 € environs selon les courtiers. À la différence d’un investissement immobilier classique qui, lui, peut demander plusieurs centaines de milliers d’euros.

 

2 | Un placement qui s’adapte à tous les projets d’investissements

Investir dans un placement en SCPI c’est aussi avoir un objectif d’épargne à remplir. L’avantage de ce placement c’est qu’il s’adapte vraiment à tous les projets patrimoniaux : revenus complémentaires, constitution d’un patrimoine, réduction d’impôts, … Tout est possible et adaptable selon votre projet d’épargne personnel.

 

3 | Très forte mutualisation des risques ou un risque qui est réparti

Si investir en SCPI offre bien un avantage, c’est celui-ci : la mutualisation des risques locatifs. En effet, investir en SCPI ne signifie pas investir sur un seul bien locatif et donc sur un seul locataire. Ouvrir un portefeuille investi en SCPI signifie investir sur plusieurs centaines de biens immobiliers répartis sur des zones géographiques très diversifiées. Vous réduisez donc vos risques si par exemple un locataire décide de quitter son logement, ou de ne plus le payer, car tous les autres seront encore présents.

 

4 | Ni gestion ni trésorerie

Vous l’aurez compris, en ouvrant ce type de placement, vous vous déchargez de tous les besoins liés à un investissement dans la pierre classique : un achat de bien immobilier. L’investissement en SCPI ne vous impose aucune contrainte de gestion ou de trésorerie. Les loyers des locataires étant reversés nets de frais de gestion (entretiens, taxe foncière, etc.).

 

5 | Des taux de rentabilité stables et élevés

Profiter d’une rentabilité à laquelle vous retirez les frais de gestion, de taxe foncière, de charges de copropriété, liés à la rénovation ou à l’entretien d’un bien immobilier, vous offre un meilleur profit. Encore un avantage de la SCPI ! C’est de l’argent que vous ne devez pas réinvestir, car vous n’êtes pas en charge de l’entretien du bien immobilier dans lequel vous investissez !

Prenez l’exemple d’un achat immobilier à 170 000 euros pour un petit studio Parisien de 19 mètres carrés. Vous proposez un loyer à 800 euros / mois. Ramené sur 1 ans, vous toucherez 9 600 euros Brut. Ce qui représente un retour sur investissement de 5,6 %. Retirez à ça tous les frais liés à la gestion et à l’entretien de ce bien et comparez le avec la moyenne du taux de rendement annuel des SCPI 2016 – 2017 de 4,7 % nets. Il est plus intéressant de toucher 4,7 % à cette période donnée que de toucher 5,6 %, dont une partie sera forcément réutilisée pour payer au minimum la taxe foncière et l’entretien. 

 

6 | La SCPI est sous contrôle : Un investissement réglementé

Ce placement est sous la responsabilité de l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers. Cette surveillance offre un avantage non négligeable pour rassurer un minimum l’investisseur en SCPI.
De par cette réglementation, peu importe votre investissement initiale ou récurrent, vous recevrez chaque trimestre un bulletin d’information sur vos investissements, ainsi qu’une fois par an, un rapport annuel.

N’hésitez donc plus si vous aviez peur de ne pas recevoir d’informations sur vos placements, car grâce à l’AMF, c’est obligatoire.

 

7 | Un investissement qui offre une flexibilité

Si vous décidez d’investir en SCPI, sachez que vous pouvez investir grâce à un apport personnel ou en passant par un emprunt immobilier. De plus, il est tout à fait possible de revendre une partie de vos parts lorsque vous possédez un bien – Vous bénéficierez ainsi de liquidité. Grâce aux SCPI, vous pouvez déterminer le nombre de parts que vous souhaitez vendre.

 

8 | Une revente de part en moyenne très facile

Plusieurs solutions s’offrent à vous lorsque vous souhaitez revendre des parts de votre plan d’épargne SCPI :

  1. Revente sur le marché « gré à gré » ou OTCOver The Counter – La transaction est conclue et négociée entre les 2 parties
  2. SCPI à capital variable – Revente de parts sur le marché primaire à un nouvel associé à un prix fixé par la SCPI
  3. SCPI à capital Fixe – Revente de parts sur le marché secondaire organisé par la SCPI où un prix est déterminé entre acheteurs et vendeurs

 


Les inconvénients de la SCPI

 

1 | Le capital investi n’est pas garanti

Comme tout placement présentant des risques en perte en capital, les investissements dans la SCPI ne sont pas garantis et ne sont pas sécurisés. Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas investir; cela signifie juste que vous pouvez perdre votre capital investi autant que vous pouvez lui ajouter des plus-values.

Bien entendu, votre courtier fera tout son possible pour ne pas perdre votre capital dans la mesure du possible car il souhaite également faire des marges et vous offrir un taux de rendement positif et satisfaisant. Enfin, les risques sont parfois atténués par la diversification  immobilière et locative propre à la SCPI.

Dans tous les cas, n’oubliez pas que :

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

2 | Frais de sortie élevés

Les frais obligatoires (intervention et enregistrement) lors d’une sortie d’un investissement SCPI sont d’environs 10 %.
Ils sont assimilables à des frais de notaire ou d’agence immobilière.

 

3 | La durée d’investissement

Cet investissement est un placement à long terme. Il est fortement conseillé d’investir entre 8 et 15 ans, voir jusqu’à 23 ans. Dans la mesure ou investir en SCPI est un placement long, si vous pensiez pouvoir utiliser les liquidités avant les 8 ans minimum d’investissements conseillés, pensez plutôt à vous orienter vers un autre type d’épargne comme l’assurance-vie.

 

4 | La fiscalité

Les SCPI sont comme des sociétés, mais ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.
Cependant, le propriétaire d’un investissement en SCPI est imposé au même titre qu’un propriétaire de bien immobilier.
Les plus-values immobilières imposable sont soumises à un taux de 34,5 % (19 % + 15,5 %).

Cette même base bénéficie d’un abattement progressif de l’impôt selon la durée de l’investissement :

  1. 6 % sur la base imposable de la 5 ème à la 21 ème année de détention
  2. 4 % sur la base imposable lors de la 22 ème année de détention
  3. Après 22 ans, la plus-value immobilière est exonérée 

Concernant les prélèvement sociaux, l’abattement se décompose de la manière suivante :

  1. 1,65 % pour chaque année de possession de la 5 ème à la 21 ème année
  2. 1,60 % durant la 22 ème année de possession
  3. 9 % chaque année après la 22 ème.
  4. Enfin, après 30 ans de possession, il n’y a plus d’imposition sur les prélèvements sociaux.

 


Nouvelle Épargne | Notre avis

 

Investir en SCPI est une très bonne idée pour un épargnant qui n’a pas peur des placements risqués; cela lui permettra de diversifier ses investissements et ses plans d’épargnes. Ce qui nous fait penser à la citation suivante :

 Ne jamais mettre tous ses œufs dans le même panier

Si on ne devait citer qu’un seul avantage de l’investissement en SCPI, on parlerait sans aucuns doutes de la mutualisation des risques qui s’impose comme le véritable avantage de l’investissement « pierre papier ». C’est un point très positif qui garanti un revenu sur plusieurs parts de loyer et non sur un seul loyer – Le locataire peut à tout moment décider de partir ou de ne plus payer; il restera quand même toutes les autres parts composant le portefeuille SCPI.

Investir en SCPI permet également de ne pas se préoccuper de toute la logistique de gestion qui va avec l’achat d’un bien immobilier, et ça, quand on a pas forcément le temps ou l’énergie à fournir dans ce travail, c’est un avantage très important !

Enfin, même si il est préconisé par l’AMF de conserver ses placements en SCPI pendant minimum 8 ans, rien n’empêche d’en sortir plus tôt tout en sachant que l’on perdra son avantage fiscale et qu’on devra tout de même payer les frais de sortie qui sont d’environs 10 %.

 

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Arnaud D.
Responsable Marketing pour une société digitale après plusieurs années dans le domaine financier | Co-fondateur de Nouvelle Épargne et de (information prochainement disponible) | Le secteur de la finance est devenu au fil des années un passe temps, tant par son contenu que par ses évolutions digitales et technologiques.

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